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未来十年,哪些三四线城市可以买房?只有这三类!

财经白话 2019-12-19 19:52

编辑:公子小白

01

房子,依然是普通人最需要的物品,是最关注的商品。

它不仅是丈母娘要求的结婚必备和大城市结婚生子的刚性需求,还是大家用来增值保值的最好标的。

在房价高企的今天,房子成了吃瓜群众茶余饭后的谈资,地铁里、菜市场、公园的相亲一角、大街上,处处都能听到关于房子的聊天内容。

既然房子在国人心中这么重要,买起来肯定马虎不得,毕竟是动辄几百万的商品,需要压上两三代人的积蓄和未来。

关键问题来了,哪些城市可以成为买房的好地方?

时下和未来,最值得购房的,自然是中心城市。

中国的城市化已经迈入了2.0时代,也即大城市化、城市群化、都市圈化时代,未来最具潜力的城市,或者说最值得购房的城市,依然是掌握着优渥资源的中心城市,包括直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市。

如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、郑州、西安、青岛、宁波、厦门、天津、重庆、长沙、合肥、福州、济南、石家庄、南昌、南宁、昆明、贵阳、沈阳、长春、哈尔滨等。

以及苏州、无锡、佛山等这些特牛地级市。

以上城市均为一二线城市。

不是谁都有实力在一二线投资,如果资金不够雄厚,又想投资房产,那就只能选择三四线城市。那么,未来十年三四线城市还有哪些城市值得购房呢?

首先说明一下,所谓的值得购房,主要指有增值意图的购房,如果仅仅为了刚性居住,没有什么值不值得。所以,本文讨论的是附带着投资需求的购房。

02

其实,无论是一二线还是三四线,抑或是十八线城市,值不值得购房,都需要遵循两个最基本的原则,一是经济基本面好,二是人口基本面。

逻辑很简单,人口和经济是楼市最原始的两个支撑,是最关键的两个基石。一二线中心城市,是管理层政策资源倾斜之地,经济与人口基本面基本都没问题。

三四线则不一样,未来必定会发生的一个事是,在大城市化的背景下,中国也将走上日本的老路,也即大多数三四线城市都将进入人口通缩通道,这是大趋势,是全球大趋势。

君不见,意大利、法国等一些三四线城市,因为人口不但流失,已经开启了“1欧元购房计划”。

所以,在三四线城市购房,特别需要重视人口和经济希望。

除了人口基本面和经基本面外,还要参考的两个指标,一个是区位,一个是自然环境。

换言之,在时下小城市人口迈入中心城市的大城市化时代里,还值得购房(投资)的三四线城市,只有三类:

第一类,人口基本面和经济基本面不错的城市;

第二类,位置不错的城市;

第三类,自然环境优势非常明显的城市。

三类之中,重叠的越多就越好,比如某个三四线城市人口、经济增长不错,位置又好,自然环境也好,那基本可以闭着眼睛买,比如珠海、泉州、嘉兴等。

下面具体来看看三类。

03

人口基本面和经济基本面不错的城市。

在大城市的今天,能保证这两点的三四线城市,并不多。正如上面所说,人口和经济是楼市最原始的支撑,这两个指标要是出了问题,房价何以支撑?

今年上半年,鹤岗楼市“白菜价”火遍全国,一套房子只需要几万块钱,最根本的原因,是因为这座东北城市人口和经济全面下滑。

除了鹤岗外,新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、鹤岗、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔等都是人口流失的城市,投资购房都需要谨慎。

此前,本号曾以过去几年在校小学生人口变化情况为参考指标,系统性统计过全国所有地级市的人口变化情况,发现东北、西北、西南大多数三四线城市,人口都在流失,投资性购房都需要谨慎。

当然,以上提到的区域并非所有都不能。以西南地区来说,四川的德阳、绵阳、宜宾、达州、泸州、南充等,人口基本面和经济基本面都不错,是可以考虑投资的城市。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

因此,大家在三四线城市投资购房的时候,应先去该城市统计局官方网站查看一下过去几年该城市的人口、经济状况。

本号统计过,能够购房的人口基本面、经济基本面不错的三四线城市,有泉州、东莞、南通、徐州、烟台、唐山、常州这些跻身十强非省会地级市的城市,以及莆田、宁德、台州、金华等城市。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

04

位置不错的城市。

在大城市化、城市群化、都市圈化时代的今天,所谓的位置不错,其实就是处在都市圈或者城市群范围内,也即处在核心城市周边。

但并非所有在城市群内的城市都值得购房。

目前全国有19个以上的城市群,除了京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游、关中平原、中原等城市群外,还有海西城市群、山东半岛城市群、哈长城市群、呼包鄂榆城市群、辽中南城市群等。

这些城市群中,除了经济实力较强的几个外,其余城市群内的三四线,大多难以享受到中心城市的辐射,反倒要为中心城市输血。

因此,处在辐射能力超强的城市周边,才算得上位置好,才能躺着享受利好,这样的城市也有很多。

比如深圳周边的东莞、惠州,广州周边的中山、珠海,上海周边的嘉兴、南通、湖州,北京周边的廊坊,南京周边的扬州,杭州周边的绍兴等。

尤其是东莞、廊坊、嘉兴这样的区位优势城市。东莞是全国唯一一个处在两个一线之间的城市,廊坊在北京周边,嘉兴夹在沪杭之间,都是可以躺着发展的城市,能够充分享受到中心城市的外溢资源。

05

自然环境不错的城市。

自然环境对楼市的溢价,同样非常重要,最典型的代表莫过于厦门、珠海来说。厦门的经济实力一点也不强,但它的房价位居全国第四,比广州都要高,根本原因在于它的滨海环境。

同样,有一些人口基本面和经济基本面不咋地,但自然环境优美的三四线城市,也值得考虑,比如“候鸟型”城市三亚。

之所以说三亚是候鸟型城市,是因为它的人口表现为,秋冬季东北人口大批奔赴三亚过冬,一到春夏,他们又陆续返程。虽然经济和人口偏弱,但三亚拥有全国最优质的海景资源,海南又获得了巨大政策利好,三亚长线来看,自然还是可以买的。

与三亚一样,依靠环境支撑着房价的城市,还有海口,云南的大理、西双版纳,广西的北海等,也都可以看好。

当然还有珠海,珠海是重叠型城市,也即人口基本面和经济基本面不错,位置也不赖,环境又优美的城市,三者优势的叠加,才撑起了其珠三角第三的房价。

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