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北京上海半数以上地王项目亏损,拿地就赚钱的时代要一去不回了?

江瀚视野 2020-01-01 21:11

曾几何时,在北上广深等热点城市,地王是房地产市场中最热的一个代名词,各家企业在最疯狂的一段时间拿下了一堆地王土地,有些地王的楼板价高的让人瞠目结舌,如今当年花大价钱拿地的地王们还好吗?

一、北京上海半数地王亏损

据克而瑞地产研究中心统计,2019年北京地区八成“地王”已入市,入市项目平均入市周期达17个月,比全国平均入市周期多10个月左右。上海也有六成“地王”入市,平均入市周期达33个月,比全国平均入市周期多18个月。

易居中国CEO丁祖昱指出,目前盈利的“地王”项目仅占少数,以北京为例,七成入市“地王”面临亏损。此类项目“房地差”多在1万元/平方米以下,“地房比”多在70%以上。“当前北京房企大多陷入‘赔本赚吆喝’的窘境。随着保障房供应力度进一步加大,项目去化速度愈发缓慢,资金回笼速度也势必趋缓,未来北京房企的日子或更加艰难。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,北京、上海半数以上“地王”项目呈现亏损状态。广州“地王”项目上市情况稍好于京沪,主要是入市周期较长,房价上涨空间相对较大。

二、拿地就赚钱的美梦是怎么破碎的?

在中国房地产市场最好的那个时代,各大房地产企业基本上是处于拿地就赚钱的地步,也正是如此大家看到了在房地产市场最红火的时候,各大房地产企业的疯狂,地王的产生也就是那个时代的产物,不过时过境迁事情正在发生着巨大的变化。

首先,房地产市场永远上涨的时代已经终结。对于房地产市场来说,曾几何时,很多房地产的购房者都会觉得房价永远会上涨,这是因为中国的房地产市场起步较晚,基本上大多数房地产的从业者都只经历过房价增长的时期,即使有个别时候房价出现回调,但是也只是一种上涨大周期之中的房地产调整,所以很多人都盲目的形成了房地产市场价格会永远上涨的错误观念。这种观念只要稍微懂一点经济常识的人都会知道其肯定是错误的,这是因为任何一个产业都在周期发展之中,有产业上升周期,就必然会有产业下降周期,房地产市场也不可能例外,所以随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”整体理念的贯彻实施,房地产市场的永远上涨的时代已经终结,房地产市场进入了一个调整阶段,那么宏观大环境的变化给中国房地产市场的发展带来了巨大的变革。

其次,不顾投入产出比的买地必然会遭遇重创。为什么会产生地王呢?这就是因为对于当时的大多数房地产开发企业来说,地王的出现是因为房地产开发企业虽然知道这个价格比较高了,但是还是怀揣着一种房价会接着上涨的不切实际的幻想,在这样的情况下,他们就会认为现在买地买的高价只是阶段性的,未来价格一定会超过这个。但是,却没有发现房地产市场已经发生巨大变化的客观规律,这种不顾投入产出比和市场实际情况的行为其实才是当前北京、上海一半以上的房地产市场出现亏损的根本原因。

第三,没有实力开发商的贸然进入导致问题更严重。当时地王频出的时候有一个现象是很多媒体记者都在采访笔者的,这就是很多并不是很大型的开发商,甚至本身就是中小开发商,并不具备大规模购买地王实力的企业,反而选择抱团买地,当时的疯狂让人咋舌。但是,到了现在对于大型房产商来说,一个地王的投资失误还可以通过其他项目进行找补,但是对于这些中小型开发商来说,这种不顾后果的买地会导致企业全面的问题,如今资金链压力巨大,企业发展陷入困境的不少房地产企业都是当年抱团买地的那些。

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