sands金沙vip厅-欢迎登录

搜索
文章
2020
01/04
11:50

卖地收入刷新记录,开发商靠什么支撑拿地,资金链紧绷是假象?

【原创】卖地收入刷新记录,开发商靠什么支撑拿地,资金链紧绷是假象?

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

2019年土地市场高位运行,根据中原地产研究中心统计数据显示,2019年全国50大城市合计卖地4.41万亿元,同比上涨幅度达19.33%,刷新历史记录。其中,16个城市卖地超千亿元,杭州大幅度领跑,全年卖地2836亿元;上海和广州以1992亿元、1864亿元位列第二、第三。19个城市卖地超过500亿元,50大城市中,2019年卖地同比上涨的占比68%。

都说楼市低迷,都说开发商资金链紧绷,都说房价要跌,且去年已有400多家开发企业破产。然而,场地收入仍然居高不下,甚至再度刷新了记录。那么,到底是什么在支撑着开发商拿地呢?难道开发商资金链紧绷只是一种假象吗?

显然,开发商拿地和楼市低迷呈现的这种反差,确实让人有点看不懂。难道开发商依然在赌楼市调控政策会放松?依然认为房价会上涨?因此,趁市场低迷多多拿地,以博未来几年房价上涨带来新的暴利?

不错,过去的十多年,开发商通过储备土地,确实拿到了很多土地价格上涨的利益,甚至可以说是暴利。特别是大型开发企业,凭借着资金实力雄厚、品牌效应强大,不仅在一二线城市,在三四线城市也都获得很大的土地溢价。特别是楼市调控政策的不稳定,更让开发企业有了更大的获利空间。所有的大型房地产开发企业,都是房价上涨的既得利益者,也是房价上涨的推动者之一。

但是,此轮楼市调控,定位已经相当明确,那就是“房子是用来住的,不是用来炒的”,要求也非常明确,就是因城施策、落实城市政府主体责任。同时,还明确提出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。也就是说,没有任何放松调控的含义。不仅如此,在日前召开的房地产座谈会上,决策层又提出了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标。特别是“稳地价”,被当作稳定房地产市场的首要目标。可见,决策层对楼市调控的精准度已经越来越高、调控的针对性也越来越强。只要稳住了地价,房价也就基本稳定了。只要地方政府不参与到拉升房价的行动之中,依靠炒房者,是没有能力再掀起各种风浪的。

既然如此,土地市场就不该如此红火,不该再出现土地成交如此火爆、土地出让收入刷新记录这样的现象。那么,到底是什么原因推动了土地收入的上涨,引发了开发商拿地的热情呢?从全年土地成交的实际情况来看,二季度是土地成交的高峰期。为什么二季度会出现一波土地成交高峰呢?原因很简单,就是个别城市试探着出台了退出限购政策,从而给外界一种错觉,楼市调控政策有可能要放松,甚至退出。尽管这些城市很快就收回了政策,出现了朝令夕改的现象。但是,传递的信号是明显的,对开发商来说,也就闻风而动了。

值得注意的是,这种“乐观”的情绪,也就维持了很短时间,决策层就再度明确了“房住不炒”的定位,紧接着还提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,给了开发商当头一棒。同时,也给了地方一次明确的警示。因此,三、四季度的土地成交就明显不如二季度了。同时,溢价率也出现了明显下降。

尽管如此,土地成交仍然保持了较高的水平。因此,也就不仅仅是部分城市试探调控放松的问题,而是开发商仍然抱有侥幸心理。这种侥幸,可能还伴随着开发商“不差钱”。不然,没有能力储备甚至囤积土地。那么,开发商的钱是哪里来的呢?因为,开发商的钱,无非是银行、信托、境外以及售房收入等几个渠道。售房收入,从市场低迷的情况来看,似乎不是太乐观。境外和信托等,也在收紧。唯一可能的,就是银行通过各种渠道将资金转道到开发企业。

为什么得出这样的结论呢?因为,从近年来货币政策的调整来看,出台了多次定向降准政策,明确资金必须投向实体经济、尤其是中小微企业。但是,从实体经济获得的实际资金情况来看,并没有形成有效的投入,新增资金远不如政策释放的资金多。相反,开发企业获得的资金规模却增加了不少,而且,还不包括居民购房贷款。特别是以居民消费贷款名义转向房地产市场的资金,更有可能成为炒房者和住房投资者的福利。如此一来,也就等于帮助开发商融资了。所以,开发商“不差钱”,开发商有银行暗中支撑。

所以,面对2019年土地收入再次刷新记录,除了需要进一步稳定住西安市调控政策之外,更要注意银行资金的动向。特别是新年第一天央行就出台全面降准政策,更有可能让开发商心中一振。8000亿新增资金,到底有多少会流向房地产市场,仍然是值得关注的问题。

?


? 著作权归编辑所有。商业转载请联系编辑获得授权,非商业转载请注明出处

下载
谭浩俊 谭浩俊 2084 关注 53172 著名财经评论员,中国民营经济研究会理事,华中科技大学业界专业导师,中南财经政法大学兼职教授,江苏大学MPA社会导师,媒体专栏作家、特约评论员 +关注
最近文章
  • 李国庆请辞当当CEO耍的什么花招 2020-07-09 06:05
  • “房住不炒”定位不能打折,杭州、东莞楼市调控再收紧 2020-07-09 06:00
  • 最忙碌城市,到底忙在哪,哪些人在忙 2020-07-08 07:51
  • 杠杆资金是一把“双刃剑”用不好或致股灾 2020-07-08 07:47

推荐阅读

XML 地图 | Sitemap 地图