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颠扑不破?36个中心城市的房产,31个亏了!

财经白话 2020-01-08 22:05

编辑:公子小白

01

已经是2020年第八天了,在过去的一个礼拜里,世界发生了很多变化,有坏有好。

好的方面,比如央行降准了,A股也终于再一次登上了3100点,虽然今天又下来了。

坏等方面,比如中东战云密布。

而对于去年买了房的人来说,有一个更不好的消息,那就是他们买的房子,大概率亏钱了。

虽然目前国家统计局尚未公布12月份70个大中城市房价数据,但诸葛找房数据研究中心等机构,已经陆续披露了自己的统计数据。

数据:诸葛找房数据研究中心

从上面榜单中可以看到:

1、根据最新公布的数据显示,36个中心城市中,有20个在同比下跌。楼市只涨不跌的神话,颠扑不破的神话,终于破灭了。

所谓同比下跌,就是2019年12月份与2018年12月份的对比。

下跌的中心城市有:

广州、天津、杭州、长沙、贵阳、石家庄、武汉、北京、青岛、郑州、重庆、呼和浩特、福州、济南、成都、太原、西安、南京、沈阳、厦门。

上涨的城市有16个:

西宁、苏州、哈尔滨、兰州、宁波、长春、乌鲁木齐、银川、昆明、南宁、海口、南昌、合肥、大连、深圳、上海。

2、其中广州、天津领跌,广州的跌幅高达20.78%,按照这种幅度,广州的二手房价格基本跌回到了2017年。

并非诸葛找房一家数据统计如此,另一家机构统计的冰山指数,也同样显示广州的房价跌回到两年前了。

看到这,就能理解,为何上个月广州迫不及待地放松了南沙、花都和增城三个区的楼市调控政策了?

同样放松的成都和变相放松的郑州,也都是下跌城市俱乐部中的一员。

3、上涨的城市多半是西北、东北、西南地区的城市,可以看到16个上涨的城市,其中西北有4个(西宁、兰州、乌鲁木齐、银川)、东北有3个(哈尔滨、长春、大连)、西南有2个(昆明、南宁)。 

这些城市多半是因为一二线强调控背景下,洼地效应引起的补涨。

4、华东地区的热点城市苏州,涨幅位居第二,主要是因为2019年四五月期间,华东地区上演了一波土地狂欢,苏州领袖群伦,趁势猛涨了一波。

后来5月中旬虽然对苏州的调控进行了加磅,也只是阻止它继续上涨,没有把它打回原形。

02

在同比下跌20个中心城市里买房的人,去年自然是亏损。那在16个上涨的城市中买了房的,是不是就只赚了呢?

显然不是,仔细算来,在16个同比上涨的城市中,去年只有西宁、苏州、哈尔滨、兰州、宁波5座城市在赚,其他均是亏损。

买房大多都是借助银行加杠杆的,银行的利息在5%以上,这就是资金成本,然后再加上各种税费以及房屋的折旧率,一套房子一年下来,如果涨幅没能高于7%,基本都是亏损。

这还是只是说一般的杠杆率。若是在此前的牛市期间,疯狂的炒房客都是以巨大的杠杆,有的甚至不惜走民间借贷的路,杠杆率高达20%以上,这么高的成本率,如果当年房价没有跑赢20%,基本亏钱。只要房价没有大涨,炒房客们都会亏得连衣服都没得穿。

现在强调控期间,当然没人敢这样玩,但是一般的杠杆率,资金成本也在5%以上。

除了资金成本,还有税费以及折旧率。

折旧率其实都可以忽略,因为折旧率只有放在中小城市身上才有意义,对于中心城市,尤其是北上广深以及杭宁蓉汉等来说,地段可以掩盖一切。同一地段的二手房基本和新房价格一样,并不会因为是二手房,是旧房,价格就便宜。

主要还是税费。二手房转手的时候,税费较高,包括契税(1%~4%)、个税(1%)、印花税(0.05%)、增值税(5%),总的税率成本在7%左右。

当然,这个税费只需缴纳一次,因此可以分摊到持有的年份上,持有的年份越长,每年分摊的税费就越低。

总得下来,一年的持有成本大概就是7%左右。如果房价涨幅没能跑赢7%,对于长期持有的刚需客来说,毫发无损,但对于奔着投资而去的人来说,就没能达到抗通胀的目的。

03

那么问题来了,在涨幅无法完成抗通胀目的的城市买了房的人,是不是该卖掉呢?

这主要还是看个人的承压能力。资金不足,杠杆较大的短炒客,恐怕只能忍泪卖掉。

逻辑很简单。上个月召开的重要会议上,管理层明确强调,2020年的楼市,基本延续2019年的步调,以稳地价、稳房价、稳预期为目标。

也就是说,2020年,中心城市依旧大概率横盘,即便上涨,涨幅也很难跑赢持有成本。短炒客根本扛不住。

这就是稳定的威力。很多人觉得,稳定不顶用,达不到调控的效果,房价不降,自己根本还是买不起。

但你要知道,唯有稳定,既能达到控制房价,打压炒房客的目的,又能不至于产生系统性风险。因为稳定,投资客的回报率无法跑赢杠杆利率和税收利率,短期内无法获利,如此便可达到调控的效果。

管理层的目的,是防止炒房客进一步哄抬房价,维持房价稳定,而不是让他跌到你能买得起。

因为管理层虽然是平衡者、是裁判,但要知道土地财政之下,管理层也是既得利益者。

而资金充足的人,在中心城市可以长线持有,因为长线持有,一定是赚的。

逻辑也不复杂,城市化已经进入了2.0时代,也即大城市化、城市圈化、城市群化的时代,在这个时代里,人口将继续往中心城市汇聚,向以中心城市为核心的城市群汇聚。

在人口推动下,再加上挤药膏式的饥饿供地方式,中心城市房价依旧会长线上涨。

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