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2020
01/13
19:13

蛋壳公寓本周赴美IPO:四年时间疯狂扩张,负债率高达100%

继青客公寓 (NASDAQ:QK)之后,蛋壳 (NYSE:DNK)本周五也要在美股挂牌上市了。

蛋壳上周更新了招股书,发行价为14.5美金到16.5美金,拟发售1060万股ADS,每股ADS代表10股A类普通股。按照上限计划,此次IPO将最多筹集2.01亿美金资金。

另外,据路透的报道,自如也考虑今年赴美上市,募资规模至多达10亿美金。长租公寓迎来了上市潮。蛋壳这次上市,又将掀起怎样的水花?

四年时间的疯狂扩张

蛋壳要比青客晚成立三年,但其扩张之疯狂有过之无不及。从2015年底到2019年9月底,不到四年的时间,蛋壳公寓旗下管理房源从2434个增长到406,746个,飙升了166倍。

蛋壳主要经营两款产品,一是“蛋壳公寓”,二是“筑梦公寓”,前者是主营业务,在向个体业主采购和租赁公寓之后进行翻新和装修,再出租给租客。筑梦公寓针对的就是蓝领公寓市场,出租整栋建筑物或者某一楼层,向企业客户提供员工宿舍。

简单来说,就是二房东的业务模式。蛋壳的收入主要来源于租金和服务费,运营成本则主要包括租金、折旧和摊销、其他运营费用、开业前费用、销售和营销费用、一般和管理费用以及技术和产品开发费用等。

根据招股书披露的数据,蛋壳在2017年和2018年的收入分别为6.57亿元和26.75亿元,同比增长了307.3%;2019年前9个月收入为16.73亿元,同比增长了198.8%。

收入的增长主要是由于整个房源网络的快速扩张。相比之下,青客公寓在2018年全年的营业收入为8.90亿元,而截至去年6月30日的运营房源数为96,854,大概相当于蛋壳房源规模的四分之一左右。

收入翻倍,亏损也翻倍。蛋壳在2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿和13.70亿元,同比增加了404%;2019年前9个月亏损25.16亿元,同比增加了210%。运营成本中租金无疑是大头,在2019年前9个月,蛋壳的租金成本占收入的比例从前一年同期的77.7%扩大至89.0%,“完美“诠释了重资产运营模式。

负债率高达100%,盈利遥遥无期

租金成本的高企无疑与蛋壳一心抢占市场份额有关——以高价从房东手中抢夺房源,再以较低的价格向租户出租。在2017年、2018年和2019年前9个朋,蛋壳的经营现金流分别为负1.15亿元、11.64亿元和16.29亿元。从现在长租公寓的竞争激烈程度来看,蛋壳要实现盈利遥遥无期。

而且,如果要维持这种扩张速度,蛋壳需要大量的资金来“输血”。截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。如果对标美股企业Equity Residential,后者的资产负债率只有49%。

未来蛋壳能否实现盈利,关键要看几点。一是能否发挥规模效应,降低装修、折旧、获客等成本;二是能否摒弃高收低租的模式,找准市场定位,发挥品牌效应;三是提高入住率。但目前来看,变数仍然很大。

早在2018年,因为长租公寓连接遭遇“停摆”、“资金池”的问题,监管机构已经介入并且进行专项整治,长租公寓进入了全面监管时代;调查显示,长租公寓存在房东财产受损风险、租客居无保障风险、金融风险和社会风险,空气质量问题是租客投诉的最大热点。

这样来看,早于蛋壳上市的青客似乎已经提前“剧透”蛋壳上市之后的剧情:上市两个多月,青客股价大部分时间都在17美金的发行价之下交投,当前价格不到12美金。

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青客公寓上市以来走势,来源:英为财情Investing.com

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