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估值十年最低,房地产投资路线图

周子论股 2020-04-07 14:26

房地产:板块估值十年最低点,政策仍在博弈期

政策从供给端宽松向需求端试探过渡

政策首先起始于供给端,2月初,嘉兴、承德、深圳、天津、广州、杭州、上海、重庆、西安、无锡等城市成为首批放松的城市,政策主要集中在能级较高的一事线城市及部分热点三四线城市,各线城市均有涉略。本阶段政策放松包括延缴土地出让金、降低土拍保证金比例、降低预售门槛、延缴税费、延长竣工期限等,以缓解房企资金压力为主要目的。

需求端跟进,仍在边缘试探

2月21日,驻马店下调公积金首套首付比例(已撤回),宜宾给予农民工购房补贴、马鞍山首套购房补贴延期;

2月23日,南宁允许发放事套房公积金贷款;

2月26日,钦州等引入契税补贴;

3月12日,宝鸡公积金贷款最高额度提高至50万(已撤回);

3月15日,济南有条件放宽限购(已撤回);

3月17日,青岛颁发人才新政,进行住房补贴;后续哈尔滨、佛山、海南、呼和浩特等城市颁布相关公积金新政及房贷新政……

整体而言,需求端放松集中二三四线城市,形式多为公积金新政、人才新政等较为温和的推进模式,同时多个政策被撤回,表明中央贯彻房住不炒态度非常坚决。

房住不炒、因城施策,地产政策仍是核心变量

近期央行针对房地产领域多次发声,称将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稏定性;央行、财政部、统计局等多部委接连强调“房住丌炒”和“丌将房地产作为短期刺激经济的手段”,银保监会提到“银行放贷要用二企业生产经营活劢,而非违规流向房地产”。目前房地产市场主基调仍然是房住不炒。

地产融资仍未完全放开

2月15日,证监会发布《关于修改<上市企业非公开发行股票实施绅则 >的决定》等文件,虽然文件没有直接提及房地产,但通过跟房企和投行交流发现,目前涉及商品房的股权融资仍未放开。大家认为,地产再融资完全放开的概率不大,信号意义太强,有悖中央房住不炒的大基调。但目前非涉及商品房的房企再融资是有条件通过的,比如近期的信达地产、中粮地产等,均聚焦资产重组及收购。

3月1日,证监会发布《关于公开发行企业债券实施注册制有关亊项的通知 》,明确自3月1日起企业债券公开发行实行注册制,且发债可以丌再受净资产 40%的限制。但大家了解到房企发债仍然只允许用二借新还旧。

行业基本面:销售端全面下滑,中部、西部区域压力更大

疫情当前,覆巢之下安有完卵,各线、各区成交均出现大幅回落。分区看,中部、西部区域下滑最为明显, 1-2月销售面积增速分别为-45.2%、-41.3%;东部下滑最少,增速为-34.9%。

价格方面,各区域价格走势出现分化,1-2月东北区域、东北区域均价较19年12月出现回升,增速分别为6.05%、21.49%,中、西部区域有一定压力。

70大中城市房价下跌数量增多

国家统计局公布2月70城房价数据,数据显示,21城新房价格环比上涨,23城下跌。二手房方面,14城上涨,27城下跌。

2月份, 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.4%。其中,北京上涨0.1%,上海和深圳持平,广州下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%,上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点,武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交,价格视为没有变动。

疫情对行业销售造成较大影响,需求短期闪崩,价格上具备更大向下压力。房企事季度为弥补此前销售失去的窗口期,后续在推盘规模、促销上均会加大力度,房价有所承压,三四线压力将更大。

过往看:房企盈利的核心是土地增值

在”稳房价“下,经营和管理红利 高的房企价值将二次绽放。选取高质量周转标的(=非囤地模式+无息负债驱动): 

1、造血能力强的高质量周转企业【万科 A】、【保利地产】;

2、边际改善而获弹性的【金地集团】等;

3、精选“高质量杠杆”的弹性品种, 如【金科股份】等;

4、资源型企业或现金流改善型标的仍可获稳健回报,如【华侨城 A】【华夏幸福】【阳光城】等。

(观点仅供参考,投资有风险入市需谨慎)

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高级投资顾问,金牌讲师。第一财经,山西经视特邀嘉宾

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